PERSERODA (PD YANG TELAH BERUBAH MENJADI PT) DALAM MENJUAL ASET TANAHNYA

 PERSERODA (PD YANG TELAH BERUBAH MENJADI PT) DALAM MENJUAL ASET TANAHNYA

 

PERUSAHAAN DAERAH (PD) TERHADAP ASET DAERAH

 

Beberapa Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) yang telah bertransformasi menjadi Perseroan Terbatas (Perseroda), meskipun status BUMD telah berubah menjadi Perseroan Terbatas (Perseroda) yang tunduk pada Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (UU PT), modal perseroan berasal dari kekayaan daerah yang dipisahkan. Oleh karena itu, penjualan aset tetap seperti tanah tidak bisa dilakukan secara sepihak oleh direksi tanpa mekanisme penetapan formal.

Sebelum aset daerah (Barang Milik Daerah/BMD) dijual atau dipindahtangankan, status dan nilainya wajib ditetapkan terlebih dahulu melalui serangkaian dasar hukum spesifik berikut:

1.       Dasar Hukum Penetapan & Klasifikasi Aset (BMD)

Sebelum melangkah ke penjualan, status barang harus jelas tercatat sebagai aset daerah.

A.   UU Nomor 23 Tahun 2014 tentang PemerintahanDaerah: Mengatur bahwa Kepala Daerah adalah pemegang kekuasaan pengelolaan keuangan daerah, termasuk pemegang otoritas tertinggi atas kebijakan pengelolaan barang milik daerah.

B.     Permendagri Nomor 7 Tahun 2024: Mengatur alur Penatausahaan Aset (pembukuan, inventarisasi, dan pelaporan). Aset harus ditetapkan dalam Daftar Barang Milik Daerah terlebih dahulu agar sah secara administrasi hukum negara.

 

2.       Dasar Hukum Penetapan Nilai Aset (Valuasi/Appraisal)

Aset tidak boleh dijual dengan harga asal-asalan. Nilainya wajib ditetapkan oleh lembaga resmi.

A.  PP Nomor 28 Tahun 2020: Menegaskan bahwa semua BMD berupa tanah dan/atau bangunan yang akan dipindahtangankan harus melalui proses Penilaian (Valuasi) untuk menetapkan nilai wajar atau estimasi harga pasar terupdate.

B.  Penilaian dilakukan oleh Penilai Pemerintah atau Penilai Publik (Independen) yang bersertifikat guna mencegah kerugian keuangan daerah/negara.

 

3.       Dasar Hukum Persetujuan DPRD & Kepala Daerah

Penjualan aset tanah bersifat mengikat dan wajib mendapatkan penetapan persetujuan politik-yuridis.

A.   Pasal 329 s.d. Pasal 331 PP Nomor 27 Tahun2014 (yang dipertegas di PP 28/2020): Pemindahtanganan BMD berupa tanah dan/atau bangunan wajib mendapatkan persetujuan DPRD.

B.  Pengecualian: Persetujuan DPRD tidak diperlukan jika tanah tersebut diperuntukkan bagi kepentingan umum, diserahkan kepada aparatur sipil negara/daerah melalui program kedinasan resmi, atau dialihkan sebagai Penyertaan Modal Pemerintah Daerah (PMPD) ke BUMD/Perseroda.

 

4.       Dasar Hukum Penetapan Penghapusan Aset

Aset daerah yang akan dijual harus secara formal dikeluarkan dari buku inventaris kekayaan daerah.

A.   Permendagri Nomor 19 Tahun 2016 / PermendagriNomor 7 Tahun 2024: Mengatur tentang tata cara Penghapusan BMD.

B.   Kepala Daerah wajib menerbitkan Surat Keputusan (SK) Penghapusan Barang. SK inilah yang menjadi dasar hukum final pembebasan tanggung jawab fisik dan administratif aset dari daerah, sehingga tanah tersebut berstatus "bersih" (clean and clear) untuk berpindah kepemilikan menjadi milik pihak ketiga melalui mekanisme lelang negara.

 

5.       Dasar Hukum Jika Aset Sudah Dipisahkan ke BUMD (Perseroda)

Jika tanah tersebut sudah sempat ditetapkan sebagai modal BUMD, mekanismenya bergeser ke hukum korporasi.

A.      PP Nomor 54 Tahun 2017 tentang Badan Usaha Milik Daerah

B.      UU Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas

Mengatur bahwa kekayaan daerah yang sudah dipisahkan menjadi aset Perseroda tunduk pada keputusan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS). Namun, penetapan pengalihan haknya tetap mengacu pada persetujuan Kepala Daerah selaku pemegang saham pengendali mewakili pemerintah daerah.

 

 

PD YANG TELAH BERUBAH MENJADI PERSERODA (PT) TERHADAP ASET

 

Penetapan bahwa suatu aset tanah/bangunan resmi menjadi milik Perseroda (bukan lagi berstatus Barang Milik Daerah/BMD) diatur melalui rezim hukum pemisahan kekayaan negara/daerah, yang didasari oleh beberapa pasal dalam undang-undang berikut:

 

1.      Pasal 331 ayat (5) UU No. 23 Tahun 2014tentang Pemerintahan Daerah

Pasal ini secara eksplisit menegaskan peralihan status hukum modal BUMD:

"Modal BUMD sebagaimana dimaksud pada ayat (4) merupakan kekayaan Daerah yang dipisahkan."

Makna Hukum: Kata "dipisahkan" berarti aset tersebut telah dikeluarkan dari neraca Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) / inventarisasi BMD, dan dialihkan menjadi kepemilikan penuh korporasi (Perseroda).

 

2.      Pasal 1 angka 1 & Pasal 19 PP No. 54 Tahun2017 tentang BUMD

Peraturan Pemerintah (PP) ini menjelaskan teknis modal tersebut.

A.   Pasal 1 angka 1: Menegaskan BUMD adalah badan usaha yang seluruh atau sebagian besar modalnya berasal dari kekayaan daerah yang dipisahkan.

B.   Pasal 19 & Pasal 21: Mengatur bahwa pengalihan aset daerah menjadi Penyertaan Modal Daerah (PMD) wajib ditetapkan melalui Peraturan Daerah (Perda) tentang Penyertaan Modal. Perda inilah dokumen penetapan hukum utama yang memindahkan kepemilikan aset dari daerah ke Perseroda.

 

3.       Pasal 1 angka 1 UU No. 40 Tahun 2007 tentangPerseroan Terbatas (UU PT)

Karena Perseroda berbadan hukum PT, maka status asetnya tunduk pada definisi perseroan:

 

"Perseroan Terbatas... adalah badan hukum yang merupakan persekutuan modal, didirikan berdasarkan perjanjian, melakukan kegiatan usaha dengan modal dasar yang seluruhnya terbagi dalam saham..."

 

Makna Hukum: Setelah Perda Penyertaan Modal disahkan, aset tanah tersebut dikonversi menjadi lembar saham milik Pemda. Secara otomatis, penguasaan atas tanah itu beralih total menjadi aset internal (kekayaan) perseroan, bukan lagi aset dinas pemerintahan.

 

 

PENETAPAN ASET MILIK PERSERODA SEBELUM PENJUALAN ASET PT PERSERODA

 

Alur Hukum Sebelum Dijual Aset tanah tersebut harus sah menjadi milik Perseroda jika sudah mengantongi Perda Penyertaan Modal (sesuai amanat Pasal 331 UU Pemda dan PP 54/2017). Jika Perda ini sudah terbit dan aset tercatat dalam neraca perseroan, barulah Direksi Perseroda memiliki kewenangan untuk memproses penjualannya melalui mekanisme korporasi, yakni persetujuan RUPS berdasarkan Pasal 102 UU PT.

 

Di Indonesia banyak PD (Perusahaan Daerah) yang telah berubah menadi PT (Perseroda), salah satu contoh PT (Perseroda) di Pemerintahan Provinsi Lampung. Jika dikaitkan secara spesifik dengan konteks BUMD Lampung yang beralih status dan memiliki aset, berikut adalah payung hukum Perda Penyertaan Modal yang diterbitkan oleh Pemerintah Provinsi Lampung :

1.       Perda Provinsi Lampung Nomor 7 Tahun 2011:

     Merupakan Perda fondasi yang mengubah bentuk badan hukum dari Perusahaan Daerah (PD) menjadi Perseroan Terbatas (PT). Pasal dalam Perda ini menegaskan bahwa seluruh hak dan kekayaan/aset yang tercatat dalam neraca keuangan hasil audit resmi disahkan menjadi modal dasar Perseroan.

 

2.      Perda Provinsi Lampung Nomor 15 Tahun 2014 dan Perda Lampung Nomor 16 Tahun 2017:

    Mengatur tentang Penambahan Penyertaan Modal Pemerintah Provinsi Lampung dalam bentuk saham.

 

Dengan adanya Perda-Perda di atas (seperti Perda 7/2011 atau Perda 16/2017), secara hukum aset tanah tersebut telah resmi "DIPISAHKAN" dari inventaris Pemprov Lampung dan sah menjadi hak milik korporasi PT (perseroda).

 

 

PENJUALAN ASET PT PERSERODA

 

Ketika Perseroda tersebut ingin menjual asset tanahnya, mereka tidak lagi memakai jalur birokrasi pemindahtanganan Barang Milik Daerah (BMD) di kedinasan, melainkan harus menggunakan mekanisme korporasi, yaitu mendapat ketetapan persetujuan dari Gubernur selaku Pemegang Saham Pengendali di dalam forum Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) sesuai Undang-Undang PT.

 

Secara umum, dasar hukum yang mengatur bahwa penjualan aset korporasi Perseroda (Badan Usaha Milik Daerah yang berbentuk PT) harus mendapatkan persetujuan Gubernur selaku Pemegang Saham Pengendali diatur dalam dua kombinasi hukum, yaitu hukum korporasi (UU PT) dan hukum tata kelola BUMD, Hubungannya dengan Gubernur: Karena Perseroda adalah BUMD yang saham mayoritasnya (>51% hingga 100%) dimiliki oleh Pemerintah Daerah, maka jabatan Gubernur secara otomatis bertindak sebagai Pemegang Saham Utama/Pengendali yang mewakili daerah di dalam forum RUPS tersebut. Penjualan aset tanah oleh direksi tidak sah tanpa tanda tangan keputusan RUPS dari Gubernur :

 

1.       Pasal 102 ayat (1) Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (UU PT).

Pasal ini merupakan fondasi utama bagi semua jenis perseroan, termasuk Perseroda, ketika direksi ingin menjual aset besar perusahaan:

“Direksi wajib meminta persetujuan RUPS untuk mengalihkan kekayaan Perseroan; atau menjadikan jaminan utang kekayaan Perseroan; yang merupakan lebih dari 50% (lima puluh persen) jumlah kekayaan bersih Perseroan dalam 1 (satu) transaksi atau lebih, baik yang berkaitan satu sama lain maupun tidak.”

 

2.       Pasal 6, Pasal 7, dan Pasal 10 PP No. 54 Tahun 2017 tentang Badan Usaha Milik Daerah.

Peraturan Pemerintah (PP) ini mempertegas peran kepala daerah (Gubernur/Bupati/Wali Kota) sebagai pemegang kekuasaan tertinggi di Perseroda:

A.   Pasal 6 & Pasal 7: Menegaskan bahwa Kepala Daerah (Gubernur) bertindak sebagai wakil Pemerintah Daerah dalam kepemilikan modal daerah yang dipisahkan pada Perseroda.

B.     Pasal 10: Menegaskan bahwa Kepala Daerah selaku pemegang saham dalam Perseroda memiliki wewenang mengambil keputusan melalui forum RUPS.

 

3.       Dipertegas dalam Anggaran Dasar (AD) Perseroan & Perda Pendirian.

Mengingat aset Perseroda awalnya berasal dari kekayaan daerah yang dipisahkan, Anggaran Dasar (AD) masing-masing PT Perseroda biasanya memberikan batas yang lebih ketat dibanding UU PT.

 

Di dalam Anggaran Dasar Perseroda, umumnya dicantumkan pasal khusus yang berbunyi: "Setiap pengalihan, penjualan, atau pelepasan aset tetap berupa tanah dan bangunan milik perseroan—berapapun nilainya (tidak harus menunggu di atas 50%)—wajib mendapatkan persetujuan tertulis dari RUPS (Gubernur)."

 

 

51% SAHAM PT PERSERODA DIMILIKKI GUBERNUR (KEPALA DAERAH)

 

Dasar hukum utama yang menetapkan secara tertulis bahwa daerah (yang dalam konteks Provinsi diwakili oleh Gubernur) wajib menguasai saham paling sedikit 51% (lima puluh satu persen) pada BUMD berbentuk Perseroda (Perusahaan Perseroan Daerah) diatur dalam pasal-pasal berikut:

 

1.       Pasal 339 ayat (1) UU Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah.

Ini adalah payung hukum tertinggi tingkat undang-undang yang mengatur definisi dan kepemilikan saham Perseroda:

 

“Perusahaan Perseroan Daerah adalah BUMD yang berbentuk perseroan terbatas yang modalnya terbagi dalam saham yang seluruhnya atau paling sedikit 51% (lima puluh satu persen) sahamnya dimiliki oleh 1 (satu) Daerah.”

 

Makna Hukum: "1 (satu) Daerah" (Provinsi) diwakili oleh Gubernur yang memegang kuasa penuh atas kekayaan daerah yang dipisahkan, sesuai Pasal 331 ayat (2) UU No.23/2014.

 

2.       Pasal 5 ayat (2) & Pasal 1 angka 3 PP Nomor 54 Tahun 2017 tentang BUMD.

Peraturan pelaksana ini menegaskan kembali batas minimum 51% kepemilikan daerah untuk memastikan status Pemegang Saham Pengendali (PSP).

 

Kesimpulan Alur Hukum:

Direksi Perseroda mengajukan rencana penjualan aset → Dibawa ke forum RUPS → Gubernur selaku Pemegang Saham menerbitkan Ketetapan/Persetujuan RUPS (berdasarkan Pasal 102 UU PT jo. PP 54/2017). Tanpa adanya ketetapan RUPS dan Ketetapan Gubernur ini, penjualan aset tanah oleh korporasi dikategorikan melanggar hukum dan bisa berujung pada tindak pidana korupsi karena dinilai merugikan kekayaan negara/daerah.

 

 

MEKANISME PENJUALAN ASET PT (PERSERODA)

 

Jika Aset tanah sudah sah secara hukum kepemilikannya dimilikki PT Perseroda, maka mekanisme penjualan tanah yang telah sah menjadi aset korporasi PT Perseroda tidak lagi tunduk pada birokrasi pengelolaan Barang Milik Daerah (BMD), melainkan tunduk pada hukum korporasi dan prinsip tata kelola perusahaan yang baik (Good Corporate Governance), Maksud dari Good Corporate Governance adalah Aset Tanah Tidak dalam Proses Sengketa, bahwa Perseroda adalah secara hukum pemilik sah satu-satunya atas tanah tersebut .

 

Berdasarkan UU No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas dan PP No. 54 Tahun2017 tentang BUMD, alur mekanismenya adalah sebagai berikut:

 

1.       Kajian Internal dan Valuasi Independen

A.   Penetapan Aset PT Perseroda bahwa aset tersebut telah sah menjadi aset korporasi PT Perseroda. Jika PT Perseroda ingin menjual tanah yang dulu dibeli saat masih berstatus PD, direksi harus memastikan dua hal:

1)   Tanah tersebut sudah tercatat resmi di neraca keuangan PT Perseroda yang telah diaudit.

2)    Proses balik nama sertifikat atas nama PT Perseroda di BPN sudah selesai, kemudian ditetapkan oleh oleh Gubernur menjadi Aset PT Perseroda.

Jika kedua hal di atas sudah terpenuhi, maka mekanisme penjualannya wajib tunduk pada Pasal 102 UU Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, yaitu wajib mendapatkan persetujuan tertulis dari Gubernur/Kepala Daerah melalui forum Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS).

B.  Uji Kelayakan (Feasibility Study): Direksi wajib membuat kajian komprehensif mengenai alasan bisnis pelepasan aset (misalnya: efisiensi, reorganisasi, atau pendanaan proyek baru).

C.  Penetapan Nilai (Appraisal): Direksi wajib menunjuk Penilai Publik Independen (KJPP) untuk menetapkan nilai wajar/harga pasar tanah tersebut. Penjualan dilarang keras berada di bawah nilai limit appraisal untuk mencegah kerugian perseroan/negara.

 

2.       Rapat Direksi dan Dewan Komisaris

A.   Keputusan Bersama: Direksi menyepakati rencana penjualan dan meminta rekomendasi tertulis dari Dewan Komisaris.

B.  Persetujuan Komisaris: Dewan Komisaris memberikan pengawasan dan persetujuan awal atas rencana kerja penjualan tanah tersebut sebelum dibawa ke tingkat pemegang saham.

 

3.       Penyelenggaraan RUPS (Persetujuan Gubernur)

A.  Pengajuan Kepada Pemegang Saham: Direksi secara resmi memohon pelaksanaan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS).

B.  Ketetapan RUPS: Berdasarkan Pasal 102 UU PT, Gubernur (selaku pemegang saham mayoritas/pengendali yang mewakili daerah) menerbitkan Keputusan/Ketetapan RUPS yang menyetujui pelepasan hak atas tanah tersebut. Tanpa ketetapan ini, transaksi batal demi hukum.

 

4.       Pelaksanaan Penjualan (Transparan & Akuntabel)

Setelah RUPS memberikan izin, eksekusi penjualan dilakukan oleh Direksi melalui metode yang akuntabel:

A.    Lelang Terbuka: Diutamakan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) atau lembaga lelang independen agar tercipta transparansi harga tertinggi.

B.    Penjualan Langsung: Hanya bisa dilakukan jika lelang telah gagal beberapa kali, atau jika penjualan dilakukan kepada instansi pemerintah untuk kepentingan umum, dengan tetap berpatokan pada harga appraisal.

 

5.       Dokumen Akta dan Pengalihan Hak (Notariil)

A.   Pembuatan AJB: Direksi yang sah (mewakili PT) dan pembeli menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

B.   Peralihan Hak: Dokumen dikirim ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk proses balik nama Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Milik dari nama PT Perseroda ke nama pembeli baru.

 

6.       Pencatatan Akuntansi dan Penghapusan Buku

A.  Penghapusan Buku (Write-Off): Bagian keuangan PT Perseroda mengeluarkan tanah tersebut dari daftar aset tetap (Fixed Assets) dalam neraca perusahaan.

B.  Pelaporan: Hasil penjualan dicatat sebagai keuntungan/pendapatan lain-lain perseroan yang nantinya dilaporkan dalam RUPS Tahunan.

 

KEPEMILIKAN ASET PT PERSERODA YANG BELUM SAH SECARA HUKUM TETAPI ASET TERSEBUT DIJUAL

 

PT Perseroda beroperasi sebagai badan hukum privat (PT) yang memiliki kebebasan berkontrak, statusnya sebagai BUMD mengikat modal perusahaan pada kekayaan negara/daerah yang dipisahkan. Menjual aset yang sedang bersengketa membawa konsekuensi hukum yang sangat berat, baik secara perdata, administrasi, pidana umum maupun pidana korupsi, hal ini juga diatur melalui persyaratan keabsahan objek, kehati-hatian pengurusan korporasi, serta keabsahan pendaftaran tanah. Dasar hukum utama yang mewajibkan tanah aset PT Perseroda harus bebas sengketa (clean and clear) sebelum dijual:

 

1.       Kewajiban Direksi Beriktikad Baik — Pasal 92 & Pasal 97 UU No. 40 Tahun 2007 (UU PT).

Pasal 97 ayat (2) UU PT: “Setiap anggota Direksi wajib dengan iktikad baik dan penuh tanggung jawab menjalankan tugas untuk kepentingan dan sesuai dengan maksud dan tujuan Perseroan.”

Menjual tanah sengketa dinilai sebagai tindakan kelalaian fatal (breach of fiduciary duty). Direksi yang memaksakan penjualan aset bermasalah dapat dituntut bertanggung jawab penuh secara pribadi atas kerugian perseroan, karena tindakannya melanggar prinsip kehati-hatian korporasi (Good Corporate Governance).

 

2.       Legalitas Pendaftaran Pengalihan Hak — Pasal 19 UU No. 5 Tahun 1960 (UPA)

Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria(UUPA) jo. Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah:

Setiap jual beli tanah wajib dibuktikan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT, lalu didaftarkan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Secara teknis regulasi BPN, jika suatu tanah sedang dalam sengketa (apalagi jika ada blokir internal atau sita jaminan/conservatoir beslag dari pengadilan), PPAT dilarang membuat AJB dan BPN wajib menolak proses balik nama.

 

3.       Risiko Pidana Umum bagi Direksi

Selain korupsi, direksi yang menandatangani penjualan tanah sengketa dapat dilaporkan atas delik pidana umum.

Pasal 385 KUHP, Stellionaat/Penyerobotan Lahan (Pasal 502 UU no 1. Tahun 2023 KUHP Nasional) : Mengenai penjualan tanah yang bukan sepenuhnya menjadi hak milik bersih perusahaan.

 

4.       Unsur Kerugian Negara — Pasal 2 & Pasal 3 UU Tipikor (UU No. 31/1999)

Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 3 UU Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi: Mengatur mengenai perbuatan melawan hukum yang dapat merugikan keuangan negara atau perekonomian negara.

Makna Hukum: Karena modal Perseroda berasal dari kekayaan daerah yang dipisahkan, penjualan aset sengketa yang memicu pembatalan transaksi, tuntutan ganti rugi dari pembeli, atau penjualan dengan harga jatuh (di bawah nilai wajar akibat sengketa) akan langsung dikategorikan sebagai tindak pidana korupsi oleh penegak hukum (KPK/Kejaksaan).

 

5.       Syarat Sah Objek Perjanjian — Pasal 1320 & Pasal 1338 KUHPerdata

Pasal 1320 angka 3 & 4 KUHPerdata: Mengatur syarat sah perjanjian harus mengenai "suatu hal tertentu" (objek jelas) dan "suatu sebab yang halal"

Tanah yang dalam sengketa memiliki kepemilikan yang tidak pasti atau cacat hukum. Menjual objek yang hak kepemilikannya sedang digugat di pengadilan melanggar asas sebab yang halal, sehingga perjanjian jual belinya dapat dibatalkan demi hukum.

 

6.       Hilangnya Perlindungan Hukum bagi Pembeli, SEMANomor 4 Tahun 2016.

Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 (Rumusan Hukum Kamar Perdata): Menetapkan kriteria Pembeli Beriktikad Baik. Salah satu syaratnya adalah pembeli harus memastikan tanah yang dibeli tidak dalam status sengketa.

Jika Perseroda menjual tanah sengketa, pembeli secara hukum dikategorikan sebagai "pembeli beriktikad buruk" karena membeli barang bermasalah. Pengadilan berwenang penuh menyita dan mengembalikan tanah tersebut kepada pemenang sengketa asli tanpa kewajiban memberikan ganti rugi.

 

Oleh karena itu, secara kumulatif hukum pertanahan, hukum perdata, hukum korporasi, hingga hukum pidana korupsi mewajibkan status tanah harus diselesaikan terlebih dahulu hingga berkekuatan hukum tetap (inkracht) sebelum Perseroda dapat menerbitkan dokumen pelepasan asset.

 

Semoga Bermanfaat.

 

Fiat Justitia Ruat Caelum

www.adv-akmal.legal